Share

Rynek wtórny
Rynek pierwotny
Działki
Wyszukaj na mapie
Kategoria
Typ oferty
Województwo
Miejscowość / powiat
Dzielnica
Numer oferty
Powierzchnia
od: do:
Deweloper
Finansowanie

Kredyt hipoteczny - od czego zacząć?

Podstawą przyznania kredytu, czy pożyczki jest dochód, ale bank bierze pod uwagę wiele innych czynników.

Przede wszystkim bank sprawdzi czy regularnie spłacaliśmy wszystkie swoje zobowiązania. Opóźnienia w spłacie rat kredytów, pożyczek, sprzętu kupowanego na raty czy kart kredytowych wpływa negatywnie na tzw. „scorng’ – ocenę punktową historii kredytowej.

Banki bardzo ostrożnie podchodzą do Klientów, którzy pozwolili sobie wcześniej nie spłacić w terminie raty kredytu lub np. opłat za prowadzenie karty kredytowej lub konta. Oczywiście w tej sprawie podejście banków jest bardzo różne i polityka ryzyka jest w każdym z nich inna. Istnieją banki, w których można uzyskać kredyt nawet w sytuacji, gdy wcześniejsze zaległości sięgają 3 miesięcy. Ma tu też znaczenie nie tylko okres zaległości ale też kwota zaległości a także przyczyna jej powstania. Sytuacja wygląda lepiej, gdy niespłacenie obciążenia miało miejsce ponad 5 lat temu, gdyż tak odległych terminów nie obejmuje raport w BIK. Warto też pamiętać, że część banków sprawdza historię Klienta w raporcie BIK tylko do 3 lat wstecz.   Jeżeli natomiast wszystkie dotychczasowe zobowiązania spłacaliśmy w terminie będzie to wpływało pozytywnie na historię kredytową i będzie to lepiej traktowane niż tzw. „pusty bik” czyli sytuacja w której nigdy wcześniej nie mieliśmy nic na kredyt.

Scoring to system oparty na statystyce która wskazuje, że np. określona grupa cech i zachowań klienta zwiększa lub obniża prawdopodobieństwo, że będzie on właściwie obsługiwał kredyt. Na pewno wszystkie przesłanki świadczące o stabilizacji, takie jak własne mieszkanie, praca w dobrze rozwijającym się sektorze gospodarki, czy posiadanie telefonu komórkowego z regularnie opłacanym abonentem, zwiększają wiarygodność klienta w oczach banku.

Bardzo ważną kwestią w ocenie scoringowej jest wiek, stan cywilny oraz zawód. Jeżeli chodzi o wiek, banki mają różną politykę, część z nich preferuje kredytobiorców przed trzydziestym rokiem życia, natomiast inne uważają że czterdziesty rok życia to już trochę późno. Wszystkie banki jednak preferują udzielanie kredytów osobom w związkach niż singlom. Znaczny wpływ na ocenę ma także liczba dzieci, jedno zazwyczaj nie wpływa negatywnie na przyznanie kredytu, ale rodzina z większą liczbą dzieci ma już trochę trudniej.

Większość banków jednak preferuje udzielanie kredytów osobom w związkach niż singlom. Zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny jest taka sama jak singla o porównywalnych dochodach, choć ich koszty utrzymania są różne .Rodzina jest bowiem bardziej zdeterminowana, by spłacać kredyt. Jak to tłumaczą banki?- Po przekroczeniu pewnego poziomu dochodu netto koszty utrzymania nie mają już tak dużego znaczenia, a liczy się przede wszystkim wysokość raty wnioskowanego kredytu. Są jeszcze inne czynniki. Rodzina jest dla banku klientem bezpieczniejszym. Gdy dwoje małżonków pracuje, to są dwa źródła przychodu. Jeśli jedno z nich straci pracę, to wciąż ma ją drugie i kredyt nadal może być obsługiwany. Ważne jest też to, że dla rodziny z dzieckiem zaprzestanie spłacania kredytu hipotecznego i tym samym zgoda na zlicytowanie luksusowej nieruchomości Kraków to ostateczność. Singlowi może to przyjść łatwiej.

Kolejne czynniki, które mają wpływ na ocenę punktową to wykształcenie i zawód. Zazwyczaj najwyższą ocenę otrzymują przedstawiciele prestiżowych zawodów, najlepiej z kilkuletnim doświadczeniem. Lekarz, prawnik czy architekt będzie miał znacznie większe szanse na otrzymanie kredytu niż równie dobrze zarabiający kierowca po maturze. Niektóre banki stosują listę tzw. „branży podwyższonego ryzyka”. Są to firmy, w których częściej występują zwolnienia pracowników. Osoby często zmieniające pracę muszą się liczyć z większym ryzykiem odmowy udzielenia kredytu, lub ustanowieniem dodatkowych zabezpieczeń.

Przygotowując się do kredytu hipotecznego najlepiej zacząć od wzięcia kredytu gotówkowego, czegoś na raty, czy wyrobienia karty kredytowej i oczywiście skrupulatnie je obsługiwać. Należy jednak pamiętać, że kredyty gotówkowe są znacznie wyżej oprocentowane niż hipoteczne, tak więc lepiej nie pożyczać w ten sposób zbyt dużych kwot. W przypadku kart kredytowych, duży limit znacznie obniża zdolność kredytową, dlatego przed złożeniem wniosku o kredyt należało by zamknąć kartę lub obniżyć limit (trwa to zdecydowanie krócej).

Ogólne procedury przy kredycie hipotecznym

1. Sprawdzamy swoją zdolność kredytową

Decydując się na kredyt hipoteczny pierwszą rzeczą od której powinniśmy zacząć, to zbadać swoją zdolność kredytową. Określa ona miesięczną zdolność do płacenia raty kredytu, po odliczeniu wszystkich stałych i możliwych do przewidzenia comiesięcznych kosztów. Obliczenie naszej zdolności kredytowej będzie wymagało podania kilku niezbędnych informacji, dlatego musimy się wcześniej przygotować. Należy sprawdzić jaki mamy średniomiesięczny (z ostatnich 3 lub 6 miesięcy) dochód netto, od kiedy i na jaki okres posiadamy umowę o pracę. Jeżeli prowadzimy działalność gospodarczą, od kiedy prowadzimy firmę i jaki mieliśmy wynik za ubiegły rok i bieżący okres. Będziemy musieli także podać ilość osób na utrzymaniu oraz sumę miesięcznych kosztów utrzymania (czynsz, rachunki, koszty utrzymania samochodu, alimenty itp). Na zdolność kredytową duży wpływ mają nasze aktualne zobowiązania finansowe, raty innych kredytów, limity w rachunku czy limity kart kredytowych. Bardzo ważne abyśmy przyznali się do wszystkich zobowiązań, jeżeli zataimy jakiekolwiek zobowiązanie finansowe wpłynie to negatywnie na tzw. „scoring” ocenę punktową historii kredytowej i spowoduje odrzucenie wniosku, a co za tym idzie odmowę udzielenia kredytu. Sprawdzając zdolność kredytową, powinniśmy też wstępnie zastanowić się na jak długo chcieli byśmy wziąć kredyt hipoteczny. Najczęściej możemy go uzyskać maksymalnie do 70, 75 roku życie jednak na nie dłużej niż 40, 45 lat. Okres kredytowania jest jednym z parametrów, który wpływa na wysokość raty. Im dłuższy okres kredytowania wybierzemy tym niższa będzie rata kredytu hipotecznego.  Na wysokość raty wpływa także wskaźnik LTV (ang. loan to value), czyli stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości, im większy wkład własny tym mniejsza opłata za ubezpieczenie niskiego wkładu oraz niższa marża. Każdy Bank inaczej liczy zdolność kredytową, dlatego aby ją zbadać najlepiej udać się bezpośrednio do oddziału Banku lub Doradcy Finansowego.

2. Wybieramy rodzaj kredytu

Mamy do wyboru kilka kredytów zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości, często różnią się one celem oraz oprocentowaniem. Kredyt mieszkaniowy (celowy) może być przeznaczony na budowę domu, kupno domu Kraków lub mieszkania, zakup działki budowlanej, przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo odrębnej własności lokalu, wykończenie lub remont domu czy mieszkania. Kredyt refinansowy jest przeznaczony na spłatę kredytu mieszkaniowego lub na spłatę kredytu hipotecznego w ramach kredytu konsolidacyjnego. Pożyczkę hipoteczną można otrzymać na wybrany, dowolny cel konsumpcyjny. A nieruchomość będzie stanowić jedynie zabezpieczenie kredytu. Kredyt konsolidacyjny może zostać przeznaczony na spłatę zobowiązań w innych bankach z tytułu kredytów konsumpcyjnych w tym samochodowych, linii odnawialnych w rachunku, kart kredytowych i kredytów mieszkaniowych. Część kwoty kredytu konsolidacyjnego może zostać przeznaczona na cel nieokreślony.

Możemy także zdecydować się na kredyt w programie „Mieszkanie dla Młodych” do którego Państwo będzie dopłacać do mieszkania na sprzedaż w Krakowie. Trzeba jednak spełniać pewne warunki aby móc do niego przystąpić.

3. Szukamy odpowiedniej nieruchomości

Mając już pewność, że nasza zdolność kredytowa jest wystarczająco wysoka, musimy znaleźć wymarzone mieszkania na sprzedaż Kraków. Jest to o tyle ważne na tym etapie, że Banki wymagają do złożenia wniosku umowy przedwstępnej sprzedaży. Niestety, dopiero po złożeniu wniosku i otrzymaniu decyzji pozytywnej mamy pewność że Bank udzieli nam kredytu na zakup mieszkania w Krakowie. Jeśli chodzi o warunki cenowe (wysokość oprocentowania i opłaty około kredytowe) nie ma różnicy dla Banku, czy będzie to nowe mieszkanie w Krakowie czy od dewelopera. Różnica polega jedynie na tym, że niektóre Banki niechętnie udzielają kredytu na zakup apartamentu Kraków od „małych” deweloperów, lub jeżeli inwestycja jest dopiero w początkowej fazie tzw. „dziura w ziemi”. Ma to związek z podwyższonym ryzykiem ukończenia przez inwestycji deweloperskiej.

4. Kompletujemy wymagane dokumenty

Jeżeli celem kredytu jest zakup nieruchomości aby złożyć wniosek o kredyt musimy już mieś podpisaną umowę przedwstępną w zależności od Banku, w formie aktu notarialnego lub jako zwykła umowa cywilno prawna.

Konieczne jest potwierdzenie tożsamości kredytobiorcy oraz w pewnych przypadkach informacja o sytuacji rodzinnej. Oprócz dowodu osobistego, czy paszportu będzie wymagany np. akt notarialny potwierdzający rozdzielność majątkową. Jak wiemy osoby pozostające we wspólności ustawowej małżeńskiej zawsze muszą przystąpić do kredytu razem, chyba że posiadają rozdzielność majątkową. Pozostałe dokumenty zależą przede wszystkim od rodzaju kredytu, czy jest to kredyt hipoteczny, konsolidacyjny czy może refinansowy oraz od rodzaju nieruchomości i źródła dochodu.

Przy kredycie konsolidacyjnym i refinansowym wymagane będą umowy zawartych wcześniej kredytów wraz z opiniami Banków o tych kredytach. Istotne jest czy kupowana nieruchomość będzie z rynku pierwotnego czy wtórnego oraz czy będzie to zakup mieszkania, domu, czy może działki budowlanej lub budowa systemem gospodarczym.

Dokumenty dotyczące osiąganych dochodów zależą od tego czy jest to umowa o pracę, umowa o dzieło, zlecenie czy może są one osiągane z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej.

5. Składamy wniosek

Każdy Bank oprócz listy wymaganych dokumentów, formularzy i oświadczeń, posiada swój wzór wniosku kredytowego. Należy go kompletnie wypełnić przy pomocy Doradcy, zwracając uwagę na oświadczenia na które wyrażamy zgodę. Doradca będzie musiał dokonać oględzin nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie, chyba że posiadamy aktualny operat szacunkowy nieruchomości. Niektóre Banki narzucają wykonanie wyceny jedynie przez własnych rzeczoznawców.

Ważne jest abyśmy podjęli decyzję czy będziemy składali wniosek do jednego czy też kilku Banków. Ma to swoje zalety, takie jak zwiększenie możliwości uzyskania kredytu i wybrania najlepszej oferty oraz skrócenia czasu oczekiwania na decyzję (Banki analizują dokumenty w różnym tempie). Należy pamiętać, że jeżeli złożymy zbyt dużo wniosków do różnych Banków wpłynie to negatywnie na tzw. „scoring” czyli ocenę punktową w BIK-u, dlatego najlepiej złożyć wnioski do 2 maksymalnie 3 Banków.

6. Otrzymujemy decyzję kredytową i podpisujemy umowę

Decyzja o przyznaniu kredytu, podejmowana jest w ciągu około 14 dni od momentu złożenia kompletu dokumentów. W zależności od Banku czas ten może być krótszy lub dłuższy, niekiedy nawet do 4 tygodni. W tym czasie Bank weryfikuje poprawność złożonego wniosku, towarzyszących mu załączników i dokonuje analizy prawnej, rzeczoznawcy i ekonomicznej. Następnie Bank przygotowuje umowę kredytową, którą podpisujemy z Doradcą.

7. Ustanawiamy zabezpieczenia i otrzymujemy kredyt

Po podpisaniu umowy kredytowej musimy skompletować dokumenty świadczące o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego kredytu bądź pożyczki i przekazać je Doradcy Banku. Następnie Bank uruchamia kredyt w przyznanej wysokości, poprzez dokonanie przelewu na wskazane konto osobiste lub konto sprzedającego nieruchomość.

Wymagane dokumenty do kredytu hipotecznego

Ubiegając się kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu przede wszystkim musimy złożyć wniosek kredytowy. Należy dołączyć do niego szereg ważnych dokumentów. Ich rodzaj oraz ilość będą różniły się w zależności od banku, do którego się udamy. Jednak w każdym będziemy musieli przedstawić dokumenty zaświadczające osiągane dochody oraz podstawowe dokumenty dotyczące nieruchomości. Dokumenty konieczne do ubiegania się o kredyt mieszkaniowy można podzielić na cztery grupy: identyfikujące kredytobiorcę, dotyczące osiąganych dochodów, nieruchomości oraz innych zobowiązań finansowych.

Dokumenty identyfikujące kredytobiorcę

Potwierdzają one tożsamość kredytobiorcy oraz pod pewnymi względami informują bank o jego sytuacji rodzinnej. Do takich dokumentów należą:

  • dowód osobisty oraz drugi dokument tożsamości ze zdjęciem, np. prawo jazdy, paszport, legitymacja ubezpieczeniowa);
  • w przypadku intercyzy - umowa w formie aktu notarialnego stwierdzającą rozdzielność majątkową;
  • w przypadku separacji czy rozwodu małżonków - prawomocne orzeczenie sądu potwierdzające taki stan rzeczy;

Dokumenty dotyczące osiąganych dochodów

a) W przypadku umowy o pracę konieczne jest wypełnienie przez zakład pracy bankowego zaświadczenia o zatrudnieniu i wysokości uzyskiwanego przez kredytobiorcę dochodu. Często dodatkowo należy dołączyć wyciąg z konta osobistego za 3 ostatnie miesiące, gdzie widoczny jest wpływ wynagrodzenia. Niektóre banki poza wymienionymi dokumentami zobowiązują kredytobiorcę do dostarczenia np. wyciągu z karty kredytowej, rocznego zeznania podatkowego czy świadectwa pracy. Jest to uzależnione od indywidualnych procedur i wymagań konkretnego banku.

b) Gdy dochody kredytobiorcy osiągane są z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej bank wymaga od kredytobiorcy nieco innych dokumentów. Są nimi:

  • decyzja o nadaniu numeru REGON oraz NIP;
  • pełna lista udziałowców spółki, wraz z informacjami o nich, dodatkowo umowa spółki lub statut (w przypadku spółki)
  • zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej bądź też inny dokument, który poświadcza fakt prowadzenia działalności gospodarczej;
  • zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z podatkami;
  • zaświadczenie z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o niezaleganiu ze składkami;
  • deklaracje PIT za ubiegły rok.

Dodatkowo osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny musi dostarczyć bankowi dokumenty, które umożliwiają ustalenie dochodu w roku bieżącym. Różnią się one w zależności od sposobu rozliczania się z Urzędem Skarbowym

  • Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą i rozliczające się z Urzędem Skarbowym na zasadach ogólnych, mają obowiązek przedstawienia bankowi podatkowej księgi przychodów i rozchodów.
  • Osoby rozliczające się z Urzędem Skarbowym na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zobowiązane są dostarczyć do banku oświadczenia o wysokości dochodów w roku bieżącym oraz ewidencji przychodów pokazującej uzyskane w roku bieżącym przychody. Dodatkowo niektóre banki wymagają dołączenia wyciągu z rachunku bieżącego firmy.
  • Ci, którzy prowadząc działalność rozliczają się z Urzędem Skarbowym na zasadzie karty podatkowej, muszą dostarczyć bankowi aktualną decyzję Urzędu Skarbowego określającą wysokość podatku w formie karty podatkowej.
  • W przypadku umowy o pracę zagranicą, zaświadczenie o zarobkach na druku bankowym lub umowy o prace/kontrakty przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego i historia rachunku za ostatnie 6 miesięcy (pierwsza strona przetłumaczona przez tłumacza przysięgłego)

c) W sytuacji, gdy dochody kredytobiorcy uzyskiwane są z tytułu umowy o dzieło lub umowy zlecenia, bank wymaga dodatkowo przedstawienia kopii umów z ostatnich 6 lub12 miesięcy wraz z rachunkami oraz deklaracji podatkowej PIT, co najmniej za ostatni rok. Niekiedy konieczne jest także dołączenie wyciągu z rachunku bankowego.

Dokumenty dotyczące nieruchomości Kraków


Dokumenty te są niezwykle ważne, gdyż dotyczą bezpośrednio przedmiotu kredytowania i zabezpieczenia kredytu. Będą one inne przy kupowaniu nieruchomości na rynku pierwotnym, a inne, gdy na rynku wtórnym.

a) W przypadku rynku pierwotnego podstawowymi dokumentami są:

  • umowa przedwstępna z deweloperem;
  • oświadczenie dewelopera ( na druku bankowym)
  • odpis z księgi wieczystej gruntu, na którym realizowana jest inwestycja;
  • wypis z ewidencji rejestru gruntów wraz z mapą, dotyczący działki, na której prowadzona jest inwestycja;
  • dokumenty dotyczące samego dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej (odpis KRS);
  • prawomocne pozwolenie na budowę;
  • kopia mapy do celów projektowych z naniesionymi budynkami
  • pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia budynku do użytkowania bez zastrzeżeń przez właściwy urząd, jeśli budowa została już zakończona;
  • promesa z banku o bezobciążeniowym zwolnieniu hipoteki;
  • kopie pełnomocnictw osób reprezentujących dewelopera (gdy nie figurują w Krajowym Rejestrze Sądowniczym).

b) W przypadku nabywania nieruchomości z rynku wtórnego do wniosku kredytowego należy dołączyć:

  • umowę przedwstępną nabycia nieruchomości;
  • odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania lub domu;
  • dokumenty potwierdzające posiadanie praw do nieruchomości przez zbywcę;
  • w przypadku, gdy nieruchomość stanowi własność spółdzielni mieszkaniowej, należy dołączyć zaświadczenie ze spółdzielni o otrzymaniu przydziału oraz zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami.

c) Budowa/dokończenie budowy/przebudowa we własnym zakresie, systemem gospodarczym:

  • zatwierdzony projekt architektoniczny
  • kosztorys całkowitych kosztów inwestycji (na druku bankowym)
  • pozwolenie na budowę/przebudowę
  • aktualny odpis księgi wieczystej
  • wypis z rejestru gruntów wraz z mapą z ewidencyjną
  • wycena (stan obecny i stan po zakończeniu inwestycji, ważna 12 miesięcy)
  • akt notarialny nabycia nieruchomości
  • dziennik budowy
  • aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów (nie starsze niż 6 m.) dla drogi (nie dotyczy służebności oraz bezpośredniego dostępu do drogi publicznej)

Dokumenty dotyczące innych zobowiązań finansowych


W sytuacji, gdy posiadamy stałe zobowiązania finansowe np. z tytułu innego kredytu, który wciąż spłacamy lub spłaciliśmy niedawno, bank wymagać będzie od nas przedłożenia kopii umów, dowodów ostatnich płatności lub zaświadczenia z banku o dokonaniu całkowitej spłaty takiego zobowiązania. Dotyczy to także posiadanych kart kredytowych oraz limitów odnawialnych w rachunku bieżącym.

W przypadku kredytu konsolidacyjnego będą dodatkowo wymagane umowy zawarte z bankami oraz harmonogramy spłat a także opinie wraz z aktualnymi stanami zadłużenia oraz numerami rachunków na które ma nastąpić wcześniejsza spłata.

Jak zwiększyć zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa to nic innego jak okresowa możliwość płatnicza Klienta, określana najczęściej jako miesięczna zdolność do płacenia raty kredytu po odliczeniu wszystkich stałych i dających się przewidzieć comiesięcznych kosztów. Jako koszty banki rozumieją zarówno koszty utrzymania potencjalnego Kredytobiorcy oraz członków jego rodziny, a więc: czynsz, rachunki, koszt utrzymania samochodu, alimenty, itp.,  jak i wszelkie miesięczne zobowiązania finansowe które już obciążają budżet w szczególności raty innych kredytów. Należy przy tym pamiętać, że takim obciążeniem będzie też posiadany limit w rachunku lub w karcie kredytowej. Tak więc  często spotykane pożyczki zakładowe są traktowane przez każdy bank jako obciążenie, które ma wpływ na końcową zdolność kredytową.

W jednym banku możemy dostać kredyt w wysokości 300 tys. zł, a w drugim dwa razy większy. Karta kredytowa, kredyt w koncie i pożyczka gotówkowa zmniejszają szansę uzyskania kredytu na kupno mieszkania. Najprościej poprawić zdolność kredytową dopraszając do kredytu inne osoby. Jeśli zależy nam na jak największej pożyczce, to będzie to pożyczka zlotowa. W walutach dostaniemy kredyt mniejszy nawet o 20-25 proc. Możliwość poprawienia sobie zdolności kredytowych to dla niektórych osób sposób na uzyskanie tańszego kredytu na kupno mieszkania(walutowego), a dla innych jedyna możliwość uzyskania jakiejkolwiek pożyczki umożliwiającej sfinansowanie kupna wymarzonego mieszkania. Jeśli żaden bank nie chce nam udzielić kredytu w odpowiedniej wysokości, to musimy szukać sposobów, aby poprawić zdolność kredytową.

Likwidujemy kartę kredytową i limit w koncie

Najskuteczniejszymi sposobami są oczywiście: zwiększenie dochodów i/lub zmniejszenie aktualnych obciążeń finansowych w innych bankach lub instytucjach finansowych. To najbardziej popularny sposób zwiększenia zdolności kredytowej. Warto jednak pamiętać, że banki uwzględniają wysokość przyznanego limitu w koncie, a nie rzeczywiste zadłużenie. Często nawet limit na karcie kredytowej której klient nie aktywował i bardzo często nawet nie zdaje sobie sprawy że taki limit w ogóle posiada jest w 100% brany jako obciążenie.  To samo dotyczy limitu w karcie kredytowej. Im większe mamy limity, tym bardziej obniżają one naszą zdolność kredytową.- Najczęściej jest to 3 proc. limitu na karcie i 5 proc. Kredytu w koncie. Jeśli limit wynosi 10 tys. zl, to bank bierze pod uwagę, że co miesiąc musimy wpłacić na rachunek500 zł, a w przypadku karty kredytowej 300 zł. Starając się o jak największy kredyt, warto więc zlikwidować kartę kredytową lub zrezygnować z salda debetowego, zwłaszcza że po uzyskaniu kredytu można złożyć wnioski o ich wznowienie i raczej nie ma z tym problemu. Należy przy tym pamiętać by zawsze żądać od pracownika banku zaświadczenia o całkowitym zamknięciu limitu lub karty kredytowej, gdyż często w BIK-u takie obciążenie, mimo że już realnie nie istnieje, jest widoczne jako aktywne jeszcze przez kilka tygodni a nawet miesięcy. W takim przypadku tylko takim zaświadczeniem jesteśmy w stanie udowodnić, że zobowiązanie to zostało już spłacone i zamknięte.

Spłacamy stare kredyty

Kredyty gotówkowe również zmniejszają naszą zdolność kredytową. Nie są to zwykle duże kwoty, ale są spłacane w ciągu roku, dwóch lat, więc miesięczna rata może być stosunkowo wysoka. Zamknięcie dotychczasowych kredytów powoduje, że klient ma mniej zobowiązań, które konfrontowane są z jego miesięcznymi dochodami. Niestety najczęściej kredytobiorcy nie mają pieniędzy na spłatę starych kredytów. Dla banku liczy się nie całościowa kwota kredytu pozostała do spłaty a jego miesięczna rata, a więc czasem wystarczy nasz aktualny kredyt po prostu rozłożyć na dłuższy okres lub, co jeszcze lepsze, skonsolidować w kredycie o który teraz się staramy. Wtedy oczywiście jego rata nie jest brana pod uwagę a taki zabieg spowoduje, że zwiększy się nasza zdolność kredytowa.

Zabezpieczenie na innym mieszkaniu w Krakowie

W większości banków wysokość oprocentowania zależy od wartości kredytu w relacji do wartości luksusowej nieruchomości w Krakowie (LTV). Jeśli LTV jest niskie, to bank proponuje niższą marżą i tym samym miesięczny koszt obsługi kredytu jest niższy. Dzięki temu możemy dostać większy kredyt. Dlatego dodatkowe zabezpieczenie, np. inne mieszkanie, może również zwiększyć wartość kredytu, jaki dostaniemy w banku. Bardzo często takim drugim zabezpieczeniem kredytu jest mieszkanie lub apartamenty Kraków rodziców kredytobiorcy. Należy być jednak ostrożnym. Kredyt mieszkaniowy jest brany na wiele lat i w tym czasie dodatkowe mieszkanie może ktoś chcieć sprzedać. Wówczas pieniądze z tej transakcji w pierwszym rzędzie wpłyną na spłatę naszego kredytu.

Więcej kredytobiorców – wyższy kredyt

Jeśli po wykonaniu tych wszystkich ruchów, nadal bank odmawia nam udzielenia kredytu, to możemy doprosić do kredytu inne osoby. Musi to być oczywiście ktoś, kto bardzo nam ufa, chce nam pomóc, bo w razie problemów, będzie miał obowiązek płaty kredytu. W praktyce decydują się na to tylko rodzice głównego kredytobiorcy, którzy oczywiście nie mogą być nadmiernie obciążeni innymi kredytami. Nie jest to zjawisko masowe, między innymi ze względu na to, że wiek rodziców skraca maksymalny okres kredytowania. Banki często biorą pod uwagę wiek najstarszego z kredytobiorców.

Mocniejsze związanie się z bankiem może obniżyć marżę kredytu

Zwiększyć zdolność kredytową można jeszcze wiążąc się ściślej z bankiem innymi jego produktami. Marża kredytowa może w skrajnym przypadku zmaleć nawet dwukrotnie, co przekłada się na wzrost zdolności kredytowej. Najłatwiej można to zrobić zakładając konto w banku, na które wpływało by nasze wynagrodzenie, biorąc kartę kredytową, dokupując ubezpieczenie i przystępując do programu regularnego oszczędzania.

Zdolność kredytowa a inne zobowiązania/obciążenia stałe

Zarówno comiesięczne raty dotychczasowych kredytów jakie spłaca aktualnie Klient jak i inne finansowe obciążenia (takie jak: pożyczki zakładowe, alimenty, koszt utrzymania dzieci czy samochodu) są w całości brane pod uwagę przy scoringu bankowym, czyli wyliczeniu maksymalnej dostępnej kwoty nowego kredytu. Zasada jest tu bardzo prosta: suma wszystkich rat kredytu jest w całości odejmowana od dochodu netto klienta. Jednak nie zawsze te obciążenia, które klient w rzeczywistości posiada są brane przez bank pod uwagę. Na przykład bardzo często bank jako koszty utrzymania domu czy mieszkania przyjmuje pewną stałą kwotę, zależną najczęściej od miejsca zamieszkania i bardzo często kwota ta ma niewiele wspólnego z rzeczywistymi kosztami, w większości przypadków jest ona na szczęście znacznie niższa niż koszty rzeczywiste (czynsz, rachunki za media, itp.).

Na co zwrócić uwagę decydując się na kredyt?

Doradzamy, jak wybrać kredyt hipoteczny. Liczą się nie tylko marża, prowizja czy LTV.

Wkład własny

Oprocentowanie kredytów hipotecznych bez wkładu własnego jest wyższe od ofert dla osób, które już go posiadają, szczególnie w przypadku kredytów walutowych. Często marże uzależnione są od wskaźnika LTV (z ang. „loan to value",  to stosunek wartości kredytu hipotecznego do wartości zabezpieczenia nieruchomości), im jest on niższy tym niższa jest marża banku.  Trzeba się też liczyć z ubezpieczeniem niskiego wkładu, podnoszącym jeszcze koszt pożyczki. Zdecydowana większość banków nie wymaga wkładu własnego w kredytach w złotych. Maksymalne możliwe LTV to jeden z najważniejszych czynników decydujących o dostępności kredytu hipotecznego. Dla wielu osób 20-25 proc. wkładu własnego to bariera nie do przejścia, bo przecież oprócz tego trzeba zapłacić prowizję i wszystkie opłaty okołokredytowe, a nie każdy bank skłonny jest to skredytować.

Oprocentowanie

Z punktu widzenia klienta kolejnym po maksymalnym LTV ważnym parametrem kredytu hipotecznego jest marża. To ona (dodawana do stawki bazowej) decyduje o oprocentowaniu kredytu, a zatem i o wysokości miesięcznej raty. Najczęściej stosowana stawka bazowa (referencyjna) może być 3 lub 6 miesięczna – warto zapytać bank jaką stosuje gdyż stawka 6 miesięczna jest wyższa od 3 miesięcznej a co za tym idzie oprocentowanie również będzie wyższe. Mimo dwukrotnie wyższej marży dla kredytów walutowych rata takiego kredytu jest niższa o nawet o 20 proc. W stosunku do raty kredytu w złotych. To efekt niższych stóp procentowych w strefie euro. Warto także sprawdzić siatkę marż – często jest ona uzależniona od wkładu własnego i dochodu. Może okazać się, że mając minimalnie większy wkład własny czy wyższy dochód pozwoli nam na wejście w niższy próg wysokości marży.

Waluta kredytu

Podjęcie decyzji, w jakiej walucie zaciągnąć kredyt hipoteczny, jest bez wątpienia najważniejszą i najtrudniejszą decyzją. Na pewno zdolność kredytowa dla waluty będzie liczona znacznie bardziej restrykcyjnie, niż dla złotówek. Osoby zarabiających grubo powyżej średniej krajowej, będą mieli wystarczającą zdolność kredytową np. w euro czy we frankach, ze względu na to, że z racji kryzysu banki mocno wyśrubowały swoje wymagania w stosunku do osób, którym udzielą kredytu w walucie. Kolejnym czynnikiem jest fakt, że w obecnej chwili banki w Polsce ogólnie niechętnie udzielają kredytów walutowych. Mniej zarabiającym oraz innym chętnym pozostają więc tylko kredyty w złotym, w tym także te z programem „Rodzina na swoim”.

Aktualnie prawie 80 proc. kredytów mieszkaniowych zaciąganych w Polsce to kredyty w walucie obcej. Jest to spowodowane oczywiście niższym oprocentowaniem. W przypadku kredytów w złotówkach oprocentowanie jest prawie dwukrotnie wyższe.

Jednak każdy kij ma dwa końce. W tym przypadku spokój burzy ryzyko kursowe. Może bowiem się tak zdarzyć, że wartość kredytu wziętego w walucie po kilku latach spłacania, właśnie z powodu rosnącego kursu waluty, nie będzie maleć, a nawet wzrośnie. Tak właśnie było z kredytami zaciągniętymi w latach 2006-2007 we frankach. Aktualnie realna wartość tych kredytów (po przeliczeniu na złote, pomimo spłacania miesięcznych rat) jest wyższa niż przed zaciągnięciem. Jednak ryzyko kursowe może mieć także pozytywne oblicze. Wystarczyłoby, żeby wspomniany kredyt został zaciągnięty w walucie, która spadła w stosunku do złotego a po upływie 4-5 lat, jego realna wartość - po przeliczeniu na złotówki – zmniejszyłaby się.


Generalna zasada przy zaciąganiu kredytów jest następująca – bierz kredyt w walutach obcych, gdy złoty jest słaby. Korzyści są dwie – nabywamy mniej waluty i gdy złoty się umacnia, raty kredytu są mniejsze. Dodatkowo oprocentowanie kredytów w PLN będzie stopniowo maleć wraz z przybliżaniem się terminu zmiany naszej waluty na euro. Kredyt w złotówkach jest też najlepszy dla tych, którym zależy na szybkiej spłacie. Jeśli bierzemy kredyt na kilka lat, nie warto ryzykować, że kurs w tym czasie mocno się zmieni i stracimy.

Na korzyść zaś kredytu w walucie obcej przemawia niższe oprocentowanie, czyli mniejsze miesięczne raty. Każdy przyszły kredytobiorca sam musi sobie odpowiedzieć na pytanie, co woli – teraz płacić mniejsze raty, ale być narażonym na wahania kursowe, czy płacić więcej, ale bez ryzyka i z perspektywą obniżania stop procentowanych dla kredytów w złotówce (czyli malejącymi ratami kredytu).

W obecnej chwili, odpowiedź na pytanie o to, w jakiej walucie zaciągać kredyt, jest dość oczywista. Jeśli ktoś ma szansę, niech bierze go nie w złotym, ale w euro lub franku. Po pierwsze, bieżąca rata kredytu w obu tych walutach będzie zdecydowanie mniejsza niż w złotym, gdyż różnica w poziomie rynkowych stóp procentowych pomiędzy Polską, a Eurolandem i Szwajcarią jest bardzo duża a marża, stosowana przy kredytach złotowych, nie jest w stanie tego zrekompensować.

Raty równe czy malejące

Banki najczęściej oferują dwie możliwości: malejące raty kapitałowo-odsetkowe oraz równe raty kapitałowo-odsetkowe (annuitetowe). Zarówno raty równe, jak i malejące składają się z dwóch części: kapitału i odsetek. Część kapitałowa to pieniądze, które pożyczyliśmy od banku i oddajemy je w cyklach miesięcznych. Odsetki są po prostu ceną pobieraną przez bank za udostępnienie nam kapitału.
W przypadku rat malejących bank wylicza wysokość części kapitałowej, dzieląc kwotę kredytu przez liczbę miesięcy, na które zaciągane jest zobowiązanie (każda rata kapitałowa jest równej wysokości). Do części kapitałowej dodawana jest część odsetkowa i tak powstaje rata malejąca. W tym wariancie kapitał spłacany jest równomiernie i dynamicznie.

Aby obliczyć wysokość rat równych, bank nalicza należne odsetki w całym okresie kredytowania, dodaje je do pożyczonego kapitału i dzieli uzyskaną kwotę przez okres spłaty. Na początku spłaty, zdecydowaną większość raty stanowi część odsetkowa, natomiast przy ostatnich ratach spłacamy głównie kapitał.

Raty równe czy malejące? Odpowiedź zależy przede wszystkim od zasobności naszego portfela oraz naszego podejścia. Sami musimy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy preferujemy płacić stałą miesięczna kwotę przez cały okres kredytowania, która na początku (pierwsze 4-5 lat) w porównaniu do rat malejących jest niższa. Czy jednak wolimy zacząć spłacać kredyt od rat wyższych w porównaniu do rat stałych, które wraz z upływem czasu będą maleć.

Wysokość „spreadu”

Wybierając hipoteczny kredyt walutowy, warto wziąć pod uwagę nie tylko wysokość marży, oprocentowania i prowizji, ale także spread. Okazuje się, że w niektórych bankach różnica między kursem kupna a sprzedaży walut jest tak znaczna, że poważnie wpływa na wysokość raty. Banki zarabiają, zwiększając różnicę między kursem kupna a sprzedaży walut. Wysoki spread może spowodować, że rata kredytu z niskim oprocentowaniem będzie wyższa niż innego, pozornie droższego, kredytu. Spread wyższy 01,3 pkt proc. jest odpowiednikiem podwyższenia marży kredytowej o 0,1 pkt proc. Spread to różnica między kursem kupna a sprzedaży waluty. Ten pierwszy kurs jest wykorzystywany przez bank przy wypłacie kredytu walutowego. Z kolei raty bank wylicza, używając do tego korzystniejszego dla siebie, wyższego kursu sprzedaży.- Im mniejsza między tymi kursami różnica, czyli im wyższy jest kurs wypłaty kredytu i niższy kurs spłaty, tym lepiej dla kredytobiorcy. Niestety, porównując oferty, kredytobiorcy często zapominają o tym dodatkowym koszcie. Okazuje się, że w niektórych przypadkach bardziej opłaca się zaciągnąć kredyt z wyższą marżą, lecz z niższym poziomem spreadu. Wysoki spread może spowodować znaczące podwyższenie raty. Jednak wysokość spreadu nie powinna być decydującym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji. Problem polega na tym, że kredytobiorca nie ma pewności, czy za kilka lat bank nie zmieni swojej polityki w zakresie kursów walutowych

Prowizje i obowiązkowe ubezpieczenia.

Bank często nalicza prowizję od udzielenia kredytu, wynosi ona średnio około 2 % wysokości kredytu, natomiast zawsze warto ją negocjować.

Gdy kredytobiorca nie dysponuje wkładem własnym, musi liczyć się z tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego, płatne z góry na trzy lata, które trzeba będzie pewnie przedłużyć.

Kolejnym wymaganym ubezpieczeniem, jest ubezpieczenie na życie lub całkowitej niezdolności do pracy. W przypadku śmierci kredytobiorcy ubezpieczyciel spłaca cały kredyt, dzięki czemu dług nie jest dziedziczony. Opłata może być płatna z góry na kilka lat a później doliczane jest do raty kredytu.

Zawsze nieruchomość na której bank ustanawia hipotekę musi być ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych (nie dotyczy oczywiście działek). Zazwyczaj można dokonać cesji ubezpieczenia.

Do momentu wpisu hipoteki, banki wymagają także ubezpieczenia pomostowego, zazwyczaj do czasu wpisu hipoteki marża jest wyższa.

Wcześniejsza spłata całkowita lub częściowa nadpłata

Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu lub nadpłatę jest zazwyczaj naliczana przez pierwsze kilka lat, w wysokości ok. 2%. Po tym czasie spłata kredytu lub nadpłata nie wymaga żadnej opłaty.

Przewalutowanie

Podobnie jak przy wcześniejszej spłacie banki niekiedy pobierają opłatę za przewalutowanie kredytu. Należy jednak pamiętać, że nawet jeśli bank nie pobierze prowizji, przewalutowanie nastąpi po kursie kupna, czyli mniej korzystnym dla klienta.

Dodatkowe produkty finansowe

Kredyt, bez żadnych dodatkowych produktów, to już rzadkość, za standardową ofertę przyjęliśmy założenie ROR-u i przelewanie na niego wynagrodzenia oraz aktywne korzystanie z karty kredytowej. Dodatkowo, korzystając ze sprzedaży wiązanej i klient zgodziłby się np. na produkty inwestycyjne czy programy systematycznego oszczędzania bank jest skłonny znacznie obniżyć marżę.

W przypadku trudności ze spłatą kredytu

Składając swój podpis na umowie, akceptujemy wszystkie ustalenia i jeśli otrzymamy kredyt, to naszym obowiązkiem będzie regularne uiszczanie należnych opłat. Co w sytuacji, gdy powinie nam się noga? Czy można liczyć na wyrozumiałość banku, kiedy nasz pracodawca spóźnia się z wypłatą? Taka szansa istnieje. Możemy otrzymać tzw. Wakacje kredytowe, czyli bank może nam na kilka miesięcy zawiesić spłacanie całej raty lub raty kapitałowej. Może również rozłożyć spłatę kredytu na dłuższy okres, co pozwoli na zmniejszę-nie wysokości miesięcznej opłaty.

Jeśli zalegamy ze spłatą kredytu i jesteśmy tego świadomi, najgorszą rzeczą, jaką możemy zrobić, jest chowanie głowy w piasek i unikanie kontaktu z bankiem. Możliwe są różne mechanizmy, z refinansowaniem kredytu włącznie. Jeśli jednak będziemy w sposób trwały unikać jakiegokolwiek kontaktu z instytucją, która udzieliła nam kredytu, zakończy się to zapewne rozpoczęciem procesu windykacyjnego. Lepiej więc już na początku zwrócić się do banku z prośbą o pomoc. Aby ustrzec się od sytuacji losowej, można wykupić odpowiednie ubezpieczenie. Zaleganie w spłatach może nie tylko wywołać wizytę komornika, ale również uniemożliwić wzięcie jakiegokolwiek kredytu w przyszłości.

CZEGO SIĘ WYSTRZEGAĆ

1. Wskazanie kwot minimalnych opłat i prowizji bez jednoczesnego określenia kwot maksymalnych

Takie postanowienie dopuszcza możliwość pobrania przez bank dowolnej kwoty wybranej według jego uznania, w tym często pobieranej opłaty za aneks do umowy kredytowej.

2. Oplata za zawiadomienie o wypowiedzeniu umowy

Pobieranie opłaty z tytułu wysiania do kredytobiorcy lub poręczyciela wypowiedzenia umowy kredytu jest niedopuszczalne. Wypowiedzenie umowy jest elementem ściśle związanym z realizacją uprawnień, jakie przysługują bankowi, w związku z zawartą umową kredytu.

3. Zmiany postanowień regulaminów oraz tabel opłat i prowizji

Umowa kredytu powinna określać warunki dokonywania zmian danej umowy. Bank nie może ich dokonywać według własnego uznania i w dowolnie przez siebie wybranym czasie. Wskazanie podstaw w sposób bardzo ogólny rażąco narusza interesy konsumenta.

4. Zmiana wysokości oprocentowania

Zawarcie umowy o kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu ma na celu to, aby stopa procentowa przez cały czas obowiązywania umowy była taka sama. Możliwość

wskazania innej jego wysokości niż przewiduje umowa może nastąpić jedynie w drodze zmiany umowy, a nie poprzez samowolną zmianę warunków zawartej umowy dokonaną przez bank.

5. Zatrzymanie opłaty za rozpatrzenie wniosku kredytowego w przypadku odstąpienia od umowy z powodu jej niewłaściwego wykonania przez bank

Konsument nie może ponosić negatywnych skutków nie wywiązania się banku z umowy. Ma natomiast prawo, aby w takiej sytuacji odstąpić od umowy.

Mieszkanie dla Młodych - Sprawdź czy otrzymasz kredyt z dopłatą

Zasady dofinansowania kredytu w programie „Mieszkanie dla Młodych”:

  • Maksymalny wiek kredytobiorcy – 35 lat
  • Mieszkanie musi pochodzić z rynku pierwotnego
  • Maksymalna powierzchnia nieruchomości: 75 mkw. - dopłata do 50 mkw
  • Dopłata do 10% wartości nieruchomości dla singla
  • Dopłata do 15% wartości nieruchomości (rodzina z dzieckiem)
  • Dopłata dodatkowych 5% w przypadku, gdy w przeciągu 5 lat urodzi się 3 lub kolejne dziecko

Kredyt hipoteczny dla Firm

Ubiegając się o kredyt hipoteczny należy udokumentować prowadzenie działalności gospodarczej, przedstawić dokumenty finansowe i dotyczące inwestycji. Pożyczyć  można nawet 90 proc. wartości budynku stanowiącego zabezpieczenie

Kredyty hipoteczne dla firm są przeznaczone na finansowanie budowy lub zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym. Mogą to być też modernizacje, nadbudowy czy rozbudowy. Finansowane nieruchomości powinny być miejscem wykonywania działalności gospodarczej. Mogą być również przygotowywane do sprzedaży lub wynajmu. Za pieniądze pożyczone w banku można poza tym kupić działkę budowlaną czy spłacić kredyt zaciągnięty w innym banku: hipoteczny lub komercyjny. Na wysokość przyznanego kredytu hipotecznego wpływ mają min.: ocena przedsiębiorstwa i jego zdolności do wywiązywania się z zobowiązań finansowych, wartość rynkowa nieruchomości, wysokość wkładu własnego. Nie bez znaczenia jest także doświadczenie inwestora czy branża, w której działa firma. Obligatoryjną formą zabezpieczenia spłaty kredytu jest hipoteka. Banki zastrzegają, że nieruchomość musi znajdować się w kraju i być własnością lub współwłasnością kredytobiorcy, ewentualnie powinna być przedmiotem użytkowania wieczystego. Wymagana jest także cesja ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych (nie dotyczy to nieruchomości niezabudowanej). Klient pozostawia też w banku weksel własny in blanco. Do czasu ustanowienia hipoteki na ogół stosuje się zabezpieczenie przejściowe w formie ubezpieczenia spłaty kredytu. W sumie wartość zabezpieczeń powinna stanowić130-150 proc. pożyczanej kwoty. Większość prowizji i opłat pobieranych przez bank jest ustalana w wyniku negocjacji. Maksymalna prowizja to z reguły 5 proc. Negocjowana jest również marża, która stanowi część składową oprocentowania. Marża bywa bardzo zróżnicowana. Waha się od 0,5 do 5 pkt. proc. Efekt negocjacji zależy przede wszystkim od kondycji finansowej firmy, jej zdolności kredytowej oraz od przedstawionych zabezpieczeń.

Kredyty hipoteczne dla firm są znacznie wyższe niż dla osób fizycznych, ale nie przekraczają wartości nieruchomości. Na ogół banki wymagają wkładu własnego wynoszącego np. 10 czy 20 proc. całkowitych kosztów inwestycji. Kredyty udzielane są na okres do 25 lat. Większość banków udziela karencji w spłacie kapitału. Wtedy firma zaczyna spłacać raty kapitałowe po upływie 6-12 miesięcy od podpisania umowy albo dopiero po zakończeniu inwestycji. Banki umożliwiała spłatę kredytu zarówno w rafach malejących, jak i równych. Kredyt spłacany w ratach malejących jest znacznie tańszy. Natomiast raty równe w pierwszych latach spłaty są dużo niższe od malejących. Pozwala to uzyskać firmie wyższą ocenę zdolności kredytowej. Kredyty hipoteczne są udzielane w złotych i walutach obcych. Ale niektóre banki przyznają pożyczki walutowe tylko tym firmom, które mają przychody w danej walucie. Za przewalutowanie kredytu, w zależności od banku, płaci się od o do 1 proc. kwoty, której dotyczyła operacja. Często banki stawiają klientom dodatkowe warunki. Na przykład wymagają, by nie było żadnych zaległości w spłacie. Uzyskanie kredytu hipotecznego nie jest sprawą prostą. Banki żądają wielu dokumentów. Należy udokumentować prowadzenie działalności gospodarczej, przedstawić dokumenty finansowe (w celu oceny zdolności kredytowej), dokumenty dotyczące inwestycji. Niektóre banki stawiają warunek by firma istniała na rynku nie krócej niż rok czy dwa lata.

 

Dokumenty, które mogą być potrzebne przy ubieganiu się o kredyt:

 

Dokumenty dotyczące nieruchomości:

- kopia odpisu z księgi wieczystej

- harmonogram rzeczowo-finansowy

- kosztorys inwestycji

- projekt archltektoniczno-budowlany

- projekt zagospodarowania działki

- aktualny wypis z rejestru gruntów wraz z mapą (nie starszy niż sprzed trzech miesięcy)

- akt notarialny nabycia działki lub umowa o przekazanie gruntu w użytkowanie wieczyste

- decyzja o warunkach zabudowy

- pozwolenie na budowę

- inne decyzje wymagane przez prawo

- opinie wymagane przez prawo

- wizualizacja projektu

 

Dokumenty dotyczące firmy:

- wyciąg z odpowiedniego rejestru sądowego

- pełna lista udziałowców spółki

- informacje o udziałowcach spółki

- decyzja o nadaniu NIP, REGON

- umowa spółki lub statut

- upoważnienie zarządu do zaciągnięcia zobowiązań

- uchwały zgromadzenia wspólników lub rady nadzorczej związane z realizacją projektu

- pełnomocnictwa

 

Dokumenty finansowe i Inne dotyczące inwestycji:

- sprawozdania finansowe oraz prognozy finansowe dotyczące okresu finansowania

- dokumenty na temat wysokości środków własnych (na ogół muszą one stanowić co najmniej 20 proc. kosztów inwestycji)

- biznesplan inwestycji

- zestawienie najemców, dodatkowe informacje na ich temat

- oświadczenie o posiadanych rachunkach, kredytach

- opinie bankowe

- zaświadczenia: o terminowym opłacaniu podatku od nieruchomości, braku zaległości w opłatach za wieczyste użytkowanie, braku zaległości wobec ZUS i urzędu skarbowego

Słownik kredytobiorcy

Aneks - zmiana warunków umowy pomiędzy bankiem a klientem. W wielu przypadkach dokonywana jest w formie pisemnej.

BIK - Biuro Informacji Kredytowej SA, instytucja prowadząca rejestr wszystkich kredytobiorców w Polsce. BIK współpracuje z z bankami oraz SKOK-ami, które są zobowiązane do przekazywania informacji kredytowych o wszystkich swoich klientach. Tak więc gromadzi zarówno dane pozytywne, wskazujące na postępowanie zgodne z warunkami umowy kredytowej zawartej z bankiem, jak i negatywne, wskazujące na nie wywiązywanie się klienta banku z postanowień umowy kredytowej.

Cesja wierzytelności - jest to przeniesienie wierzytelności: umowa, przez którą wierzyciel przenosi swoją wierzytelność na osobę trzecią (np. bank sprzedaje dług firmie odzyskującej długi).

Harmonogram płatności - terminarz płatności za nowo budowane mieszkanie, ustalony przez dewelopera z klientem. Powiązany jest on zazwyczaj z postępem prac budowlanych.

Hipoteka - sposób, w jaki bank udzielając kredytu na mieszkanie lub dom zabezpiecza swoje interesy. To ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Ustanawia się je między wierzycielem (bankiem) i dłużnikiem (kredytobiorcą) poprzez wpisanie do księgi wieczystej. Wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Przedmiotem hipoteki mogą być także:

- użytkowanie wieczyste,

- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego

- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

- wierzytelność zaspokojona hipoteką

Karencja - czas od momentu podpisania umowy kredytowej z bankiem i wypłaty pieniędzy do momentu rozpoczęcia przez klienta spłacania kredytu (wpłacenia pierwszej raty). Niektóre banki w promocji oferują np. 3-miesięczny okres karencji.

Kredyt hipoteczny - kredyt udzielany przez bank, zabezpieczony ustanowieniem hipoteki na nieruchomości.

LIBOR - (od London Interbank Offered Rate) to stopa procentowa kredytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie, Podawana jest codziennie o godz. 11.00 przez cztery główne banki (Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays i National Westminster). Na jej podstawie banki wyliczają oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w walutach USD, EUR, CHF.

Marża - zysk banku z udzielonego kredytu, czyli cena, jaką płacimy za to, że pożyczył nam pieniądze. Marża stanowi składnik oprocentowania.

Odroczenie płatności - udzielenie przez bank zgody na tymczasowe (zazwyczaj nie więcej niz kilka miesięcy) zaprzestanie przez dłużnika spłacania kredytu. Zazwyczaj udziela się je w trudnej sytuacji życiowej (wypadek, utrata pracy itp,). W czasie odroczenia płatności odsetki nadal narastają.

Okres kredytowania - okres od dnia podpisania umowy kredytowej lub wypłacenia pieniędzy przez bank do dnia całkowitej spłaty kredytu wraz z odsetkami. Bank pożycza pieniądze na czas od kilkunastu miesięcy do nawet 45 lat.

Operat szacunkowy (wycena nieruchomości) – Operat szacunkowy określa wartość nieruchomości. Zawiera informacje niezbędne przy wycenie nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego i obejmuje jej wartość rynkową, odtworzeniową i katastralną.

Oprocentowanie kredytu - koszt, jaki ponosimy, pożyczając od banku pieniądze.

Promesa kredytowa - pisemne przyrzeczenie udzielenia kredytu przez bank, wymagane czasem przez deweloperów przed podpisaniem umowy na kupno mieszkania.

Przewalutowanie - zmiana waluty, w której rozliczany jest kredyt. Na przykład przewalutowanie ze złotówek na franki szwajcarskie oznacza przeliczenie pozostałej do spłaty kwoty na franki.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) - faktyczny koszt kredytu w ujęciu rocznym. Uwzględnia ona wszelkie koszty ponoszone przez kredytobiorcę: odsetki, prowizje i inne opłaty, które wpływają na koszt kredytu. RRSO uwzględnia również terminy płatności i termin udostępnienia pieniędzy kredytobiorcy.

Spread - różnica pomiędzy kursem kupna (wypłaty), a sprzedaży (spłaty) zaciągniętego zobowiązania (kredytu walutowego). Spread wynosi zazwyczaj kilka procent. Udzielając kredytu w obcej walucie bank przelicza kredyt po kursie kupna (niższym) waluty kredytu, natomiast przy spłacie bierze pod uwagę dzienny kurs sprzedaży (wyższy) tej waluty. Wyrażony procentowo spread walutowy to różnica pomiędzy kursem sprzedaży i kursem kupna dewiz w banku, do kursu kupna. Stanowi on dodatkowy zysk banku np. w przypadku udzielonych przez bank kredytów walutowych. Szacunkowo spread na poziomie 12% to dodatkowo 1 p.p. ukrytej marży kredytu, a proporcjonalnie 6% to około 0,5 p.p. dodatkowej marży kredytu.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - dodatkowa forma zabezpieczenia stosowana przez banki przy udzieleniu kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości.

Wakacje kredytowe - możliwość zaprzestania spłacania przez klienta kredytu na jakiś czas (np. 3 miesiące) bez podania przyczyn.

WIBOR - (od Warsaw Interbank Offered Pnte) nazywany jest potocznie ceną pieniądza w Polsce. Podawany jest codziennie o godz. 11.00. Oznacza stopę procentową, na jaką banki pożyczają sobie złotówki. Podstawa wyliczania oprocentowania kredytów udzielanych w złotówkach.

Zdolność kredytowa - zdolność kredytobiorcy do spłaty kredytu razem z odsetkami. Bank bada, czy po odjęciu z pensji wszystkich stałych opłat oraz kosztów życia wystarczy nam pieniędzy na ratę.

Formularz zdolności kredytowej

Biuro nieruchomości LOFT real estate w to firma świadcząca usługi z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W naszej ofercie znajdą Państwo apartamenty i mieszkania na sprzedaż w Krakowie, rezydencje i domy na sprzedaż małopolskie, obiekty zabytkowe, działki budowlane a także lokale użytkowe na wynajem w centrum Krakowa. Dla bardziej wymagających Klientów posiadamy w naszej ofercie luksusowe nieruchomości w Krakowie i okolicach.

Oferujemy Państwu nieruchomości pod inwestycje - mieszkania lub apartamenty od dewelopera lub z rynku wtórnego. Zajmujemy się także poszukiwaniem indywidualnych, bardziej wyszukanych nieruchomości - kamienic, czy loftów. Specjalizujemy się w domy na sprzedaż Wola Justowska oraz mieszkania Wola Justowska Kraków.

Jesteśmy po to aby spełnić wszelkie Państwa oczekiwania proponując home staging Kraków jako zwiększenie atrakcyjności oferty jak również pomagamy przy wszelkich formalnościach związanych z transakcją przygotowując dokumentacje oraz dobierając atrakcyjną formę finansowania.

Serdecznie zapraszamy do naszego biura nieruchomości  Kraków -  LOFT real estate.